Корзина
68 отзывов
380502702422
+380500119943
+380671923201
УкраинаКировоградская областьКропивницкийм. Кіровоград пр-т Перемоги 18 оф 11
Інтернет-магазин засобів захисту рослин, посівного матеріалу та мікроелементів
Корзина

Скільки буде коштувати земля після зняття мораторію?

Скільки буде коштувати земля після зняття мораторію?

Бурхливі дискусії, що розгорнулися останнім часом в Україні навколо відкриття ринку вільного обігу сільськогосподарських земель, склад нової політичної еліти, що сформувалася після дострокових парламентських виборів, а також публічні висловлювання наближених до влади політиків дають підстави вважати досить реалістичним сценарій зняття мораторію на продаж сільськогосподарських угідь. На сьогодні головною інтригою є вже питання не про те, бути ринку чи ні, а коли це станеться і на яких умовах.

 

 

 

Ринку бути

За прогнозами аналітиків, ймовірна дата відкриття ринку -1 січня 2020 року. Не виключена і можливість того, що Верховна Рада України введе поетапну модель переходу до вільного обігу сільгоспугідь. Сьогодні обговорюють дату введення першого етапу з 1 липня наступного року. Суть від цього не змінюється: зняття мораторію на землю - тільки питання часу.

 

Власників паїв (потенційних продавців) і підприємства аграрного сектора (потенційних покупців та інвесторів) дуже цікавлять умови, які повинні бути прописані законодавцями у відповідному Законі «Про ринок сільськогосподарських земель в Україні» та нормативно-правових актах, що регулюють ринок. Від цього будуть залежати головні складові наслідків реформи - рівень цін і попит. 

По-перше, аграріїв цікавить, наскільки ліберальним буде ринок. До слова, це перший принципове питання, яке слід вирішити ще на стадії підготовки проекту закону. Йдеться про те, хто саме буде наділений правом купувати землю (тільки резиденти України або також і закордонні інвестори), яким чином будуть захищені продавці, які обмеження встановлювати законом щодо максимальних розмірів купуються / продаються ділянок на одну особу та інші важливі складові. Адже саме вони повинні чітко визначити умови процесу введення ринку землі. Чим насправді будуть керуватися народні депутати новообраного парламенту, емоціями або раціональними чинниками, ми побачимо вже найближчим часом.

 

Прогнозні ціни

 

Певна частина власників сільськогосподарських земель готова продати землю. Приблизно 10-15% пайовиків (в залежності від регіону) чекають тільки моменту введення ринку. Тому цілком логічно, що продавців і покупців перш за все цікавить ціна.

На мій погляд, за основу розрахунків ринкової вартості землі на першому етапі введення ринку можна взяти аналітичний прогноз компанії IMF Group of Ukraine , який був підготовлений ще в 2016 році.

За даними цього агентства, за умови відкриття земельного ринку в 2017 році прогнозована вартість 1 га ріллі в 2019-2020 роках мала становити $ 2220-2398. Вважаю, що прогноз аналітиків збудеться в наступному році, але поправкою мінус $ 400-500 за гектар. Чому мінус? Зараз поясню.

 

Пропозиція перевищить попит

 

Як я вже говорив, зараз продати землю готові майже 15% власників паїв. Таким чином, відразу після відкриття ринку на продаж буде виставлено понад 4 млн га (15% площ від паїв в 27 млн ​​га). Величезна кількість пропозицій по умови неготовності більшості потенційних покупців інвестувати в придбання землі на першому етапі становлення ринку створить надлишок, який перевищує попит. Отже, ціни в цей період будуть падати.

У наступні роки, коли стихне ажіотаж серед продавців, а інвестори переконаються в стабільності законодавчих правил гри, ринок почне поступово вирівнюватися: кількість пропозицій зменшуватися аналогічно ринку житлової нерухомості - на 1-1,5% щорічно (270-400 тис. Га). Відповідно, буде рости ціна угідь.

Ще один досить важливий фактор, який впливатиме на формування цін - рівень ліберальності ринку. Він буде визначати, кому законодавство дозволить купувати землю. Якщо це будуть виключно резиденти України, орієнтовна вартість складе $ 2,5-3 тис. За гектар. Це і є економічно обгрунтована вартість, яка дозволить аграріям окупити інвестиції протягом 5-6 років, заробляючи на одному гектарі $ 300-500 щорічно. Якщо ж купувати землю дозволять іноземним інвесторам, то ціни будуть щорічно рости не менше, ніж на 20-30% пропорційно кількості суб'єктів, які формують попит.

Слід зазначити: земельні ділянки будуть інвестиційно привабливими не тільки для операторів аграрної галузі, а й для забудовників. На першому етапі реформи усереднена вартість землі складе $ 1,5 тис. За гектар, а річна орендна плата буде коливатися в межах $ 150 за гектар. Таким чином, 10-річний термін окупності інвестицій - досить вагомий аргумент. Навіть без досвіду аналітики в даній сфері можна стверджувати, що окупність інвестицій в житлову або комерційну нерухомість в Києві складає не менше 12-15 років, а в регіонах навіть більше.

 

Які землі стануть золотими?

 

Однозначно забудовників будуть цікавити земельні ділянки, розташовані в приміських зонах великих і середніх міст. Тому і ціни на «елітні» ділянки будуть істотно відрізнятися від цін всіх сільгоспугідь, виставлених на продаж. Після придбання цільове призначення таких ділянок будуть міняти, щоб використовувати їх для будівництва житлової та комерційної нерухомості. Отже, їх вартість буде визначатися за цінами, аналогічним вартості земель громадської та житлової забудови відповідного регіону.

 

Прогнозувати ціни на ділянки під забудову дуже складно. Однак можна припустити, що, наприклад, в радіусі 10-15 км навколо Києва 1 га придатних для будівництва земель може коштувати $ 50-100 тис.

 

Будуть і кардинально протилежні випадки. Наприклад, заліснені землі будуть купувати з істотним дисконтом від традиційної ринкової вартості сільськогосподарські ділянки, щоб компенсувати витрати на рекультивацію. Відповідно, максимальна вартість таких земель складе $ 800-1000 за гектар.

 

Отже, підводячи підсумок вищесказаному, хочу ще раз зауважити: всі, що буде впливати на становлення відкритого ринку землі та формування цін, залежить від законодавців. Якщо земельна реформа набуде суто популістське або політичний зміст, перехід до ринкової моделі буде важким, тривалим і болісним для України. Якщо ж модель нових земельних відносин в Україні проросте з раціонального зерна, ринок самостійно врегулює всі перекоси початкового етапу і сприятиме ефективному господарського використання безцінного ресурсу нашої країни.

Предыдущие статьи